ARGENTINA

PROYECTO: Nueva Ley de alquileres.

Modificacion o suspensión Dnu 320/20 y Decreto 766/2020 ????

( IDEAS FLOTANDO a sancionar en el Congreso o por DNU)

“Sin estabilidad económica no hay orden ni precios justos, ni garantías, ni orden”.

Sin respeto a los contratantes de las operaciones de alquiler de viviendas de ambas partes, ni seguridad en los derechos y obligaciones contraídas no es posible el funcionamiento de los mercados. Ni ninguna economía puede funcionar eficientemente bajo dichas condiciones.

Tanto crean la inseguridad de un país el congelamiento de los alquileres, el control de los precios internos, como el cierre de las exportaciones.

Así, crece cada vez más el indice de riesgo país. No por sus causas técnicas y especificas financieras.

Con este tipo de medidas tomadas en forma continuada la Argentina paso de uno de los primeros países del mundo a la condición de pobreza generalizada”

Mis reflexiones no surgen de la teoría sino de la praxis que he tenido de ambos lados de la relación locativa por más de 50 años. Algunas ideas que explayo en la presente son fruto de mis viviencias personales.

No hay que generar la eutanasia de los inversores de la economía nacional.

Tal como a los propietarios de inmuebles de alquileres ni a las empresas privadas que producen.

Ahora, parece que se proyecta una nueva prorroga del congelamiento de los alquileres a los propietarios de bienes habitacionales.

¿Que piensan decretar un nuevo congelamiento de alquileres de viviendas?

No olvidar que los inversionistas en departamentos para alquilar son gente que ahorra para ofrecer bienes que disfrutan terceros que los necesitan. No son los inversores de propiedades especuladores.

Ni son agiotistas ni chupa sangres, ni especuladores, ni gente que gana sus ingresos del peculado del Estado.

ARGENTINA NO EQUIVOCARSE DE NUEVO.

Ya los propios legisladores que sancionaron la ley de alquileres y sus decretos correlativos para la época de la Pandemia Covid 19, reconocen la inoportunidad del congelamiento debido a la baja oferta de viviendas y precios en alza en que estamos.

Es injusto e írrito continuar con el congelamiento de los alquileres por nuevas normas.

Tal como se han oído por los medios.

Nunca visto en mis largos años de vida que me toco estar de las dos partes del mostrador este nuevo hecho que se pergeña. Modificación de modificación de nuevo…… que luego se tiende a modificar y es el cuento de nunca acabar.

Además, con alquileres congelados y condenado a que el locador tenga que realizar la devolución de los depósito indexados a los inquilinos. La vara no es justa.

No se puede sancionar otra nueva ley de alquileres o normas transitorias de nuevo que congele nuevamente los alquileres de viviendas en el futuro. Luego, de haber sancionado un régimen de alquileres congelados por 12 meses para los nuevos contratos realizados en 2021.

A partir de doce meses se dispuso ajustarlos por un índice elaborado por el Banco central de la república argentina que no es el de la inflación sino del ajuste de los salarios de los empleados de convenio que siempre están atrás de la inflación y tardíamente. Es fácil, tocar el bolsillo de los ciudadanos con los ingresos y los bienes de otros.

Tuvimos doce meses de congelamiento de alquileres durante un período durante el cual la inflación anual estuvo alrededor del 50 %. O sea, que le hurtaron gran parte de los ingresos durante 8 meses a los locadores. Cuando venza el DNU, que se piensa hacer?

Volver a seguir castigando de nuevo a los mismos.

No podemos desestabilizar nuevamente a los locadores de viviendas habitacionales con nueva inseguridades y castigos.

¿Porque castigarles a los locadores que son los inversores que movilizan la economía argentina?

Nada menos que la industria de las industrias del país.

La suspensión de leyes trae más inseguridades y solo logra la inestabilidad emocional de aquellos que desean vivir con razonabilidad en orden personal y familiar. Para ambas partes.

Muchos de los cuales viven de sus ingresos periódicos de este tipo de inversión.

Para aquellos que deseen leer mis opiniones respecto a la sanción de toda ley de alquileres y en especial la de 2020, pueden hacerlo en:

https://www.teoriadesequilibrios.com/ley-de-alquileres-argentina-2019/

En oportunidad de analizarse la ley de alquileres 17551 del año 2020 he realizado comentarios respecto a las experiencias ocurridas en los distintos casos previos.

Luego vinieron los decretos de la Pandemia 320/20 y 766/20.

Respecto al congelamiento de los alquileres y paralización de los desalojos de viviendas debido a la situación de la Pandemia.

¿Ahora, que?

Hoy, y luego del fracaso de la experiencia realizada durante varios décadas con leyes anteriores y con la ley sancionada citada vuelvo sobre el tema.

Dado, que no hay oferta de propiedades habitacionales para satisfacer las demandas.

La ley y los DNU que se puso en práctica fue discriminatoria y atentatoria contra los intereses de los locadores.

Se congeló los alquileres en los nuevos contratos durante una buena parte del año en forma masiva e irrita, durante el año 2021.

Lamentablemente los que sancionaron la ley dicen que se equivocaron y pueden seguir o quieren seguir equivocándose.

En lo que hace a la ley sancionada de alquileres y sus decretos relacionados citados trajo las siguientes consecuencias:

1. Género la incredibilidad en mantener normas estables de un Código civil y de comercio sancionado recientemente.

2. Desalentó la continuación de las inversiones inmobiliarias en el territorio nacional.

3.Motivo a la salida de capitales de las de Argentina para invertir en inversiones inmobiliarias en otros países como Uruguay, Brasil, etcétera.

4 Genero y aumentó la no credibilidad jurídica y económica del orden argentino interno e internacional.

5. Disminuyo en forma significativa la oferta de unidades habitacionales para las transacciones normales de los mercados. Podríamos decir que el mercado ha sido destruido y desabastecido.

6. Hoy en día los precios de las locaciones exceden a los salarios no porque sean altos los alquileres sino porque los salario argentinos no tienen poder adquisitivo. O muchos ciudadanos viven de la caridad pública y los planes de la miseria.

Pero, nunca vi tan bajos salarios en la Argentina como los actuales.

(En la república del Uruguay la pobreza e indigencia según leí alcanza al 10 % aproximadamente.) .

Ni jamas puede apreciar la Argentina del país soñado, que tantas personas vivan en la indigencia y en estados precarios en la Argentina.

Ni que sectores de millones de personas tenga un grado de pobreza e indigencia como la actual.

¿ Quienes son los responsables?

Si usted desea apreciar el marco de los ingresos actuales puede consultar el cuadro de esta situación. Lo puede hacer en:

SITUACIÓN ARGENTINA

Cuyas consecuencias de paperización de salarios actuales nunca se vio en la Argentina ni se tuvo jubilaciones tan miserables.

Estamos apreciando los hechos de un presidente que antes de tomar el mandato dijo: “que iba a dar un aumento del 20 % a las jubilaciones y sanciono una ley que cambio el indice de reajuste y rebajo las jubilaciones en forma desaprensiva”. Autoriza vender los títulos del Fondo de sustentabilidad de ANSES, para aplacar los aumentos del dólar.

Otro presidente reciente, festejaba el hecho de la documentación del vaciamiento del Fondo de sustentabilidad de ANSES mediante la firma de pagares. Para financiar los deficits del Estado. Además, se utilizo los títulos público en cartera del Fondo de sustentabilidad de ANSES emitidos en obligaciones de pago en moneda fuerte para venderlos en los mercados abiertos. Con el fin contener la devaluación del peso y la salida de divisas del mercado argentino el ministro Lacunza instalo un cepo tardío en el gobierno de Macri.

Nunca aprendemos y seguimos con las mismas recetas.

Cepos y liberación de los mercados cambiarios son medidas recurrentes y alternativas sin encontrar otras formas. Que logren la tan ansiada estabilidad y el crecimiento de la economía.

En la actualidad los alquileres son negativos como retorno a las inversiones de las propiedades habitacionales. Ni que hablar a las propiedades de reciente construcción.

El sistema financiero tiene tasas positivas y arriba de la inflación para financiar los deficits del Estado.

7. La cantidad de ofertas de bienes para alquilar en estos últimos tiempos disminuyo significativamente y de esta forma se promueve que los precios tiendan a la suba pese sus valores irrisorios en el nivel internacional.

Pero suben los alquileres de todas formas por la falta de ofertas. No solo alentadas por la escasa oferta sino por los efectos de la inflación recurrente y dañina que cada día hace más inocuos e irrelevantes los precios de los alquileres.

El nivel de toda suba en los alquileres, todos lo saben están limitados por los bajos salarios.

Tanto, como el consumo nacional de las familias que cada día son más bajos por la caída constante de los salarios en el tiempo.

En forma decreciente pese a los congelamientos de precios obligados, los facultativos, los precios cuidados y todo tipo de expediente que alienta cada vez más la caída de los salarios.

Ahí, esta el mal, que no se arregla con paños fríos ni venditas de los precios.

Es un loop que malos salarios generen malos alquileres y desfinanciamiento del mercado de ahorros para la construcción de viviendas nuevas.

Nadie, quiere alquilar en estas condiciones sus inmuebles.

Pero, ahora es peor porque el Gobierno dice que están en vías de promover y sancionar otro congelamiento de alquileres nuevamente. ¿¿¿¿¿¿¿¿

8. Los efectos de la baja de las ofertas se incrementaron debido al congelamiento y sanción de normas irritas para los locadores.

Hoy en día con la liberalización de los movimientos de las personas el cúmulo de nuevos pedidos, aumenta la demanda y se restringe la oferta por inseguridad.

Ahora, debido a la influencia de noticias y mensajes de funcionarios del gobierno que mencionan otro nuevo congelamiento de alquileres por el gobierno nacional.- PEOR ESTAREMOS.

9. Debido a la inestabilidad socioeconómica, la inestabilidad jurídica y los retornos negativos de las inversiones de las propiedades, hace que no haya voluntad para que se realicen nuevas ofertas de contratos ni se prevean inversiones para el futuro.

En el negocio preferido por los argentinos que es la construcción.

La construcción que es la madre de todas las industrias.

De esta forma no se vuelve a los niveles de economía de producción y trabajo.

Ni se logran recuperar los salarios ni la ocupación de años pasado.

Donde, los inversores desean comprar departamentos en lugar de dólares.

El ladrillo es seguridad no se deprecia, no se lo puede robar, es una garantía para el futuro.

Hay un solo camino para mejorar las condiciones de los locatarios y locadores.

Volver a la institucionalidad del código civil y comercial. Pero en forma constante y seria.

El mercado ajusta en este caso los valores a los ingresos de los locatarios según sus condiciones, ambientes, tipo de construcción, lugares de la república, etc.

Nadie puede fijar alquileres superiores que los niveles de los salarios y jubilaciones.

El mercado de buenas y constantes ofertas y demandas equilibradas en los diversos tipos de propiedades necesarias hace al buen funcionamiento de los mercados. No hay un solo mercado. Sino muchos mercados y zonas.

No es igual, el Barrio norte o Belgrano, Mataderos, Rosario u otras ciudades.

Solo se puede mejorar los negocios inmobiliarios y lograr el orden en el mercado de inmuebles de vivienda bajo las siguientes condiciones:

1.Alentar el aumento de las inversiones en nuevas propiedades para mejorar la cantidad y la calidad de las ofertas.

2.Bajar los costos de intermediación en la negociación de los contratos.

Léase gastos e impuestos específicos inherentes a las propiedades.

Es ridículo aplicar un impuesto de sellos a los contratos de alquiler de las propiedades para vivienda.

Este tipo de impuesto sería en mi opinión aplicable en el caso de contratos onerosos que resulta o que devengan ganancias futuras del comercio.

No es razonable gravar con impuestos a gente que apenas les alcanza con sus ingresos para vivir modestamente.

El deficit monstruoso, indescifrable, constante, populista, etc. no tiene cordura en la gravabilidad de las materias gravables y ni piensa en la calidad de los sujetos impositivos.

Sería lógico aplicar impuestos a los sellos sobre alquileres de mansiones o edificios de lujo.

Menos cabe aplicar impuestos provinciales a los ingresos brutos, tasas bancarias, etc. sobre alquileres de habitaciones de vivienda de alquiler de asalariados ni a locadores que no tienen retornos positivos sobre los valores de las propiedades.

Los locatarios mediante el congelamiento se benefician con la consumición del capital inmobiliario ajeno que no podrá ser repagado nunca. Es una dádiva de uno para el otro. Ni se pueden mediante los cobros de los alquileres generar nuevas inversiones de viviendas, ni se facilita el mantenimiento de las que están en alquiler.

Cuando se congelan los alquileres no hay modo de financiar el mantenimiento de los inmuebles sino mediante la toma de préstamos.

Seguimos el viejo criterio de castigar a los supuestos ricos de los que alquilan propiedades que no son empresas sino ahorristas que se defienden de la inflación mediante dichas inversiones y para mitigar sus bajos salarios y jubilaciones.

El plato fuerte de la Argentina es la manía de propiciar como ideología los subsidios, el otorgamiento de las prebendas, los sueldos garantidos de los funcionarios del Estado,etc. Como alentar que se procesada a comerse los activos de los privados y públicos mediante una recesión continuada que no genera ingresos para la vida normal ni para la reposición del capital vigente. Aumentado su efecto mediante un endeudamiento del Estado superlativo que se puede seguir financiando transitoriamente mediante expedientes especulativos sin pago de las deudas ni sus intereses. Lo cual consiste en la consolidación de los intereses a los capitales adeudados para largo.

Generando una deuda impagable de seguir de esta forma y condiciones. O sea, el consolidado y maniatado proceso de la generación y mantenimiento de las deudas con altas tasas de interés que en el futuro serán incobrables.

El sistema bancario y sus representantes siempre propician las tasas financieras altas y el ajuste de los gastos del Estado.

La producción no le interesa a nadie, ni se lo ve como el único medio de ordenar la economía para hacer crecer el PBI, fuente inexorable del proceso creciente de la distribución de los ingresos con equidad.

O que en algún momento explotan cuando los requerimiento de todos los inversores financiero cuando tienen dudas sobre el retorno de sus capitales.

Cuidado que de seguir así, la moratoria de varios años que se pretende lograr con el FMI, será necesario aplicar como práctica para la deuda interna y otros compromisos.

3. La optimización de los gastos tanto para los locadores como los locatarios en las transacciones se logra mediante la continuidad del proceso locativo en forma voluntaria y continuada entre las partes por el transcurso del tiempo.

O sea, cuando el locatario continua por varios años en la locación del inmueble, en ese caso se optimizan los gastos para ambas partes.

Sino, ganan otros intermediarios y las cargas que cobran los impuestos del Estado como un socio más.

Cada renovación en tiempo corto implica costos para los locadores para poner las unidades en buenas condiciones y gastos a los locatarios por los movimientos y traslados.

Solo manteniendo contratos por tiempos largos se evitan los costos de la alta movilidad locativa debido a las discusiones de los valores locativos por razones puramente especulativas de los precios de los mercados. Además, en estos casos aumentan los gastos de los locatarios por el traslado y todos los otros gastos relativos a la no continuidad de las relaciones.

Especialmente debido a los avatares de la inflación sobre los ingresos de los asalariados y otros tipos de inquilinos.

4. La continuación de los contratos entre las partes hace que las partes intervinientes se conozcan y se aprecian las voluntades delas partes en cada renovación y se logren mejoras para los inquilinos y mayor seguridad para los locadores.

¿ Porque no autorizar dado la conveniencia de las partes la posibilidad de concretar plazos más extensos en casos de acuerdos de partes?

Solo los negocios mejoran cuando los contratos dan beneficios mutuos entre las partes. Esto, lo he experimentado con relaciones de casi 20 años de continuidad. Donde, ni se realizaban contratos dado la seguridad de la palabra y el cumplimiento del locatario en el cumplimiento de las obligaciones. Donde la equidad y la voluntad de las partes dan beneficios para ambos y rentas legítimas para el locador.

Sin ganancias previstas para el futuro no hay nuevas inversiones posibles. Ni mantenimiento de las propiedades.

5. Solo con locaciones rentables para el locador se pueden lograr aumentar las inversiones en el sistema de los mercados de renta de propiedades para alquilar.

De lo contrario el mercado, se presentan ofertas de propiedades viejas e ineficientes, dado que la demanda aumenta por solo el tema del aumento vegetativo de la población. Tal, como ocurrio durante varias décadas luego de vigencia de leyes de congelamiento de alquileres.

Desde la década del 60 del siglo pasado fracasaron todos los intentos de empresas de ahorro y préstamo que impulso el Ingeniero Alsogaray. El fracaso siempre fue la inflación persistente y voraz.

La inversión en propiedades es la mejor opción para evitar la fuga de los pesos al dólar.

Es la mejor opción para aumentar la oferta que baja los precios de los alquileres.

En especial cuando se ofertan propiedades nuevas.

6.Se debería buscar que la intermediación entre la oferta y demanda de las propiedades habitacionales se realicen en lo posible entre los inquilinos y los propietarios para formalizar los contratos de alquiler de viviendas.

Lograr que la situación de los mercados sea estable y que los contratos de alquileres sean simples y fáciles de redactar es una meta necesaria.

Sin tener una maraña de disposiciones solo entendibles por expertos y llenos de dudas en la continuidad normal de los negocios.

En condiciones de estabilidad del empleo e ingresos solo se puede lograr la mejora en la concreción de los contratos y con perspectivas de estos en el tiempo.

Tal como en las épocas anteriores que yo lo viví.

Era tan simple hacer contratos en aquella época.

Los modelos de contrato eran sencillos y se podían realizar y concretar entre las partes sin dificultades y tecnicismos legales.

No existían sistemas de indexaciones ni otras formas de regulación de los precios de los alquileres.

Ni condiciones procesales y otras complejas y peligrosas para las partes.

Solo la estabilidad monetaria y financiera es la que vuelve a la normalidad las transacciones de las partes y simplifica todas las disposiciones difíciles y tortuosas de los contratos.

Posiblemente en un futuro se debería buscar que todos los contratos habitacionales sean realizados en forma consensuado en su mayoría entre las partes y presentados solo formalmente ante la AFIP. Solo para dejar constancia del mismo y blanquear las operaciones en forma masiva.

Cuando, las partes firmaron un contrato de alquiler originario y ambas partes cumplieron con sus deberes para que se necesita rubricar y certificar nuevamente las firmas en el caso de conocidos y cumplidores.

Probablemente, debería desgravarse las rentas de las propiedades destinadas a locación de unidades habitacionales de vivienda del impuesto a las Ganancias y de Bienes personales en un 50% para los próximos cincuenta años. Este sería un buen paso para incitar a nuevas inversiones en el mercado de este tipo.

Hay que desgravar las inversiones en zonas no congestionadas y donde las tierras estén libres y con posibilidades de zonas de recreación. Donde, no se saturen las cloacas y los conductos de electricidad, cable, gas, etc., como los caños de agua corriente.

Hoy, se vive en casas de alto y en cuevas modernas de alta contaminación de humanos hacinados.

Hay que modificar el régimen de terminación del contrato de locación bajo la siguiente condición:

El plazo del contrato debe ser fijado por las partes en acuerdo.

Puede existir un mínimo legal de vigencia y clausulas de interrupción con multas o penalidades.

El contrato de locación habitacional debería cesar automáticamente por la falta de pago de 3 cuotas del locatarios sin necesidad de realizar juicio por desalojo.

Hay que buscar un ejecutante del desalojo por falta de pago en forma rápida y justa sin intervención burocrática de la demanda en los estrados judiciales como es hoy.

En Estados Unidos esto lo realizan las autoridades policiales.

Ante, la carencia de presentación del recibo de pago pertinente al último mes se procede al desalojo en ciertas ciudades de EE.UU.

El contrato de locación de vivienda debe vencer en el período de terminación del plazo y devolverse sin otra condición el bien al locador.

No se debe permitir la sublocación en los contratos de locación de viviendas.

Ni que nadie se arrogue o tenga derechos de continuidad en el uso de la propiedad que no figuren en el contrato.

Las diferencias entre locatario y locador deben tener un tratamiento diferencial en lo posible que no requiera los procesos de los tribunales civiles y comerciales actuales.

Entiendo, estas tareas pueden ser pertinentes a jueces no letrados o de Paz mediante juicios sumarios o funcionarios de las municipalidades. Para los casos de diferencias simples y no de tenor legal.

Los citados jueces o funcionarios deberían ser de las propias zonas donde están las propiedades. Para resolver los problemas de mantenimiento, fallas de servicio moras en los pagos etc. en los lugares in situ.

No es necesario en mi opinión que se tengan que recurrir a los estrados judiciales cuya pesada forma de los procedimientos hace que la demora de los mismos impida la realización de las acciones pertinentes que lleven al arreglo entre las partes. Sino, como ahora que hay que ingresar a un relación de conflicto de larga duración que nadie sabe cuando termina y mientras tanto, todo sigue igual. O con graves pérdidas para el locador y casi siempre entregándose una propiedad en malas condiciones.

Entiendo que presento algunas medidas que pueden ser discutidas.

Pero, en principio pueden ser mejores que las que están en vigencia y ni que hablar de las pretendidas ideas de aplicar mediante nuevos congelamientos o nuevas disquisiciones de suspensión de leyes transitorias.

¿Hay, que ver que dicen los nuevos legisladores electos ?

No le parece a usted que no hay que tomar medidas apresuradas.

Ni vivir siempre cambiando las leyes y el orden jurídico.

UN PAÍS SIN ESTABILIDAD NO MERECE SER VIVIDO POR CIUDADANOS HONESTOS